Hemos querido compartir con nuestros clientes y visitantes un aparte del libro Seguros de la Propiedad Horizontal de Hernán Mejía Delgado Administrador de riesgos y seguros con amplios conocimientos en seguros de propiedades e ingeniería.
El tema que hemos seleccionado en esta ocasión tiene mucho que ver con la responsabilidad del administrador en la toma de los seguros y la correcta definición del valor asegurado, deseamos les aporte para sus funciones ya que les recomendamos compartirlo con su consejo de administración y los copropietarios y demás personas que ustedes crean que les puede servir.
Igualmente incorporamos una definición sobre el concepto de Infraseguro, así como sus causas.
IV. Aseguramiento obligatorio para los bienes comunes
Ante la obligación, según la Ley 675, de contratar seguros que garanticen la reconstrucción total de los bienes comunes de edificios o conjuntos, mantener y cuidar la propiedad e intereses de la comunidad y responder ante terceros como persona jurídica, es necesario tener un marco de referencia legal que permita la comprensión de las responsabilidades del aseguramiento, o sea, el proceso de proteger contra los riesgos y dar seguridad a la copropiedad, función claramente establecida en cabeza del administrador, quien debe responder hasta de la culpa leve por omisión o negligencia según esta Ley
1. Obligatoriedad de contratar seguros
De acuerdo con el artículo 15 de la ley, «todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal deberán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto que garanticen la reconstrucción total los bienes comunes susceptibles de ser asegurados»
2. Responsabilidad legal de aseguramiento
a. Obligación de constituir pólizas de seguros: Que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los bienes comunes de edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal
b. Que garanticen la reconstrucción total: El valor asegurado debe ser suficiente y las condiciones de contratación deben permitir el cumplimiento de esta obligación.
c. Deben cubrir los bienes comunes susceptibles de ser asegurados: Lo que supone el análisis de todos los bienes de cada edificio o conjunto para determinar cuáles son susceptibles de serlo. En el caso de las copropiedades, esta es una característica de todos los bienes, por lo tanto, hay que suscribir las pólizas para la generalidad de los mismos frente a la probabilidad de sufrir un daño.
d. La responsabilidad en cabeza del administrador: De asegurar la copropiedad y administrar con diligencia y cuidado los bienes puestos bajo su responsabilidad, respondiendo hasta de la culpa leve.
IMPORTANTE
Podemos entonces deducir que la responsabilidad de aseguramiento de la copropiedad para cubrirnos de cualquier evento que puede causar perjuicios recae específicamente sobre el administrador y que las pérdidas, por inexistencia de seguro o por deficiencia en el mismo, son responsabilidad directa del mismo.
La obligación de reconstruir el edificio o conjunto: Significa que en los casos de daños o pérdida menores al 75% de su valor comercial, la reconstrucción es obligatoria y las expensas de la construcción quedan a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad.
Y aquí les dejamos una definición del concepto de infraseguro, el cual cobra mucho valor al momento de presentar una reclamación, pero que tiene varios orígenes e interpretaciones, solo le adicionaríamos que cualquier pacto o acuerdo que se haga a nivel de consejo o asamblea no tiene validez ante la ley.
INFRASEGURO. Puede decirse que es la insuficiencia de protección al asegurado, bien por no contratar los amparos requeridos, bien por fijar un valor asegurado pequeño.
Con mucha frecuencia, se utiliza el término para referirse exclusivamente a la segunda posibilidad, la cual arroja como resultado la aplicación de la REGLA PROPORCIONAL POR INSUFICIENCIA DEL VALOR ASEGURADO.
Para la existencia de este infraseguro se encuentran varias causas:
a. La inflación y la devaluación
b. El desconocimiento de la regla proporcional.
c. Error en el avalúo del interés asegurado.
d. Insuficiencia del presupuesto para pagar la prima.
Como puede observarse, para los cuatro factores se tiene solución: para el caso planteado en a., existen la indexación y el índice variable; para el caso mencionado en b., se hace necesario que el intermediario informe al tomador ampliamente sobre su efecto, al contratar el seguro; para el caso citado en c., es indispensable hacer un buen avalúo, teniendo presente la exposición a los riesgos analizados.
Si el tomador es consciente de la necesidad de comprar un buen seguro, estará dispuesto a presupuestar un valor de la prima que permita lograrlo y solucionar el caso planteado en d.
Gracias por leernos y no olvide compartirlo con sus compañeros de consejo y copropietarios.
